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Luxushotels: Erster Blick hinter verschlossene Türen Hotelmarkt. In den nächsten Monaten und Jahren eröffnen große Luxushotel-Ketten ihre Häuser in Wien.

Ritz Carlton, Kempinski, Park Hyatt und demnächst Four Seasons: Auf Wiens Luxus-Hotelmarkt haben noch nie so viele bekannte Namen für Aufsehen gesorgt wie derzeit. Was der aktuelle Stand dieser Projekte ist und wie der Hotelmarkt eingeschätzt wird, war Thema einer Diskussionsrunde beim IIR-Kongress "Hotelimmobilie 2012" in der Vorwoche. "Ritz Carlton hat das Haus voll in Beschlag genommen", sagt Robert Hahn, Projektmanager der BAI. Die Zimmeranzahl in dem einst als Shangri-La geplanten Haus am Schubertring werde von 207 auf 202 verkleinert; Mai bzw. Juni 2012 ist die Eröffnung.

Bis die ersten Gäste das Park Hyatt Am Hof in Beschlag nehmen können, wird es hingegen noch eine Weile dauern - frühestens Ende 2013 ist die Eröffnung geplant. Das erste Musterzimmer in der ehemaligen Länderbankzentrale wurde bereits fertiggestellt und von Park Hyatt abgenommen. Geplant sind in Summe 143 Zimmer und 35 Suiten. Aber auch ein Penthouse mit 700 Quadratmetern wird es geben. Das kann gemietet, aber nicht gekauft werden. Neben dem Hotel errichtet Signa Luxus-Shops, Büros und 15 Eigentumswohnungen. Ein Jahr vor Fertigstellung ist wiederum das Kempinski im Palais Hansen. Das Haus mit 153 Zimmern wird März/April 2013 eröffnet. Zudem wird es 17 Penthouses geben.

Millionen-Investment

Zwischen 900.000 €und einer Million € werden im Durchschnitt in die Wiener Luxushotels pro Zimmer investiert. Wird wie beim Signa-Projekt Am Hof der kolportierte Kaufpreis von 120 Millionen € eingerechnet, liegt das Investment pro Zimmer dem Vernehmen nach schnell bei 1,5 Millionen €. "In der Bandbreite 500.000 € bis eine Million € können sie relativ viel haben", sagt Rupert Simoner, Regional Vice President von Kempinski Hotels, der sich ebenso wie seine Mitbewerber nur ungern zu konkreten Zahlen äußert. "Unter dem Strich muss es sich rentieren. Wenn es sich bei 1,1 Millionen € nicht mehr rentiert, ist es im schlimmsten Fall ein Desaster." Dietmar Ploberger, Projektmanager der Signa Development Verwertung GmbH, sagt: "Wir erwarten uns aus den Shops, die wir planen, etwa gleich viel Einnahmen wie im Hotel."

400 € Zimmerpreis

Eine Frage, die im Zuge des Investitionsbooms der Luxushotels immer wieder diskutiert wird, lautet: Knacken die neuen Anbieter den 400 €-Nettozimmerpreis? Oder wird es ein Preisdumping geben? Rupert Simoner ist überzeugt: 400 € sind im ersten Jahr nicht machbar. "Wien liegt auf dem Niveau von Berlin, und Berlin ist maximal mittelmäßig. Da muss man die Füße am Boden behalten."

Auch Ploberger ist überzeugt: "400 € sind das Ziel, aber sicher nicht in den ersten zwei Jahren." Laut Robert Hahn von der BAI hat Wien jetzt eine große Chance, nicht nur die Qualität, sondern auch das Preisniveau anzuheben. Simoner ergänzt: "Die Ketten werden ihre Kunden mitbringen und neue Kunden ansprechen. Aber Wien ist nicht Paris, Rom oder Venedig, wo diese Zimmerpreise durchgesetzt werden können." Bleiben noch "Zusatzeinnahmequellen" wie Shops und Penthouses - letztere gibt es bei vielen Hotelprojekten. "Residenzen sind in den letzten zehn Jahren Teil unseres Portfolios geworden. Mehr als die Hälfte der Häuser hat Residenzen", sagt Simoner. "Das ist eine Zusatzeinnahmequelle und interessant bei der Finanzierung." Prinzipiell sollte man laut Simoner aber gut überlegen, ob beide Bereiche zusammenpassen.